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5年后按140%房价退房 "楼市促销"还是"变相融资"

2014/6/10 12:54:00   来源:广州日报(广州)   浏览()  

买新房5年后可按140%房价退房

疑问

●博单利8%的低息变相融资?

●一旦项目公司破产,谁来承担责任?

●在房地产市场不景气时打破承诺?

5年免费住房,5年后如果不想要了,可以把房子按照原房价140%卖回给开发商。真有此事?昨日,有媒体报道杭州城西近郊一楼盘推出了上述促销宣传,据介绍主导这一广告的“幕后大佬”正是杉杉集团。该楼盘名称已经加了“杉杉”二字,而楼盘开发商杉恒地产集团由杉杉控股51%,剩余49%归属原开发商恒和置业。

不过,昨日记者致电杉杉集团产业发展部,却得到相关工作人员的否认,表示并不清楚集团参与了上述楼盘开发,可能是杉杉控股方面参与的,不过上述说法并未得到杉杉控股相关人士的确认。

有业内人士对企业“5年后按140%原房价回购”的做法提出质疑,不少人士判断上述做法并非“楼市促销”,而是“疑为年化利率不到8%的低息变相融资”。

看好后市的促销手段?

记者通过公开资料得知,该项目位于杭州余杭区,离杭州主城区有相当的距离,目前在售房源为50~90平方米的精装公寓,现购买此精装现房,即可享受5年后无理由退房,并有高达140%超额退款。由于项目位于杭州近郊,同时由于开发周期较长,销售一直不温不火。有业内人士认为,祭出“回购”这一促销手段,是试图撬动投资市场,达到回笼资金的目的。

“是否能达到回笼资金的效果,还是很难说。采取回购方式这种促销手段来卖房,市场是否能够认可也很难预计。”易居房地产研究院副院长杨红旭对记者表示,杭州余杭区目前的房源已经显示出明显的供大于求,采取这种方式去卖房,是不是能把房全部卖出去仍有疑问,“如果能够顺利卖出去,即使5年后退房、退款,对杉杉集团本身资金成本不高。但如果卖不出去,或者卖出去的房子有限,对于杉杉集团本身也无价值。”

杨红旭认为,以现在的情况来看,余杭区楼市今年肯定有下跌的过程,明年能不能见底尚难明朗,他倾向于明年继续下跌,后年有可能复苏。“对于5年内的走势,现在预测还为时过早,我个人认为,5年后,余杭房价很有可能和现在差不多或略高。”

博单利8%的变相融资?

不过,记者了解到,对杉杉集团许以“购房者5年140%原价回购”,多位金融界业内人士的判断却并非“楼市促销”,而是“疑为年化利率不到8%的低息变相融资”。

“我理解杉杉的逻辑是:房子反正卖不出去,不如抵押给房客融资。5年付40%利息,融资成本不算高。如果杉杉能挺过去,5年不倒闭,对房客而言这个投资收益不错。”美国达拉斯联邦储备银行高级经济学家王健在其实名微博上表示,杉杉此举更像是一个融资。

“这是明显的融资,以集团溢价回购为增信。”广州民信投资管理公司执行董事廖伟华对记者表示。根据公开资料,这100多套房源的货值为4000多万元,而事实上,目前该楼盘开发商由杉杉集团控股51%,具体杉杉集团能通过这一促销手段,从资金回笼中拿到多少资金,还要看股东之间的内部协议,外人很难知晓。

而另一大型券商资管部门负责人则对记者分析称,如果说从会计的角度来讲,出售一个资产,权利和风险没有转移,并没有办法认定是一个出售行为,从制度角度来讲,本来就是一个融资行为,相当于将房屋作抵押借款。

杉杉集团:曾称不涉足地产项目

杉杉对于地产项目态度可谓极其“暧昧”。事实上,杉杉集团掌门人郑永刚此前曾多次强调,杉杉不会涉足房地产项目。

但是,在2013年杉杉控股悄然布局地产版图,并对媒体表示,除传统主业服装外,奥特莱斯商场、城市综合体等商业地产业务将成为其主营业务之一。不仅如此,以服装业务起家的杉杉控股早年曾操作过土地一级开发项目,如宁波杉杉科技园、中科廊坊科技谷、中科芜湖科技园等科技园区。

公开资料显示,杉杉是以资本为纽带的大型企业集群,创立于1989年,经历20年的发展,已在全国形成跨地域、跨行业的102家具有独立法人资格的下属企业,旗下产业包括服装、科技、投资、园区、贸易等,旗下拥有“杉杉股份”、“中科英华”两家上市公司。

根据杉杉股份2013年年报显示,在经营性业务中,锂电池材料成为公司主要的利润来源,据介绍,公司主打“服装、锂电池材料、投资”三大业务。去年全年服装业务实现17.26亿元收入,同比下滑4.25%,毛利率下降2.66个百分点至22.84%;实现归属于上市公司股东的净利润-552.91万元。海通证券分析师指出,其服装业务业绩下滑主要系多品牌业务及oem业务亏损扩大所致。

另一方面,其锂电池材料业务实现主营业务收入21.64亿元,同比增长28.92%;实现归属于上市公司股东的净利润1.29 万元,同比增长33.11%。投资收益为1.66亿元。在经营性业务中,锂电池材料成为公司主要的利润来源。

法律人士:5年回购谁来执行?

“对于回购承诺倒没有说明令禁止,只要愿意在合同明确写清楚,确实可以这么约定,但是实际操作,万一房价跌了,购房者真要退房,难度还是比较大的,这样的承诺以噱头为主。”胜伦律师事务所律师王欣亮表示。

公开信息显示,目前杉杉集团对于项目公司杉恒地产集团控股51%,剩余49%归属原开发商恒和置业。王欣亮表示,购房者一般是和项目公司签订购房及相关的合同,而项目公司作为有限责任公司,会有破产倒闭的可能。杉杉集团并不对项目公司承担出资比例之外的连带责任。“比如,项目公司宣布破产注销,资产为零,除非合同上标明集团来承担连带的责任,否则合同上的义务就无人来承担。”

而广东环球经纬律师事务所律师何荣新则分析称,非法集资是指针对不特定的主体,非金融机构采取高额回报来吸收资金。而该项目对每年房价8%左右的升幅是否是高额回报,房屋买卖的形式如何判定还有差异,因此无法断定是非法集资行为。

(原标题:“楼市促销”还是“变相融资”?)

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