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广州豪宅市场回暖 部分豪宅新货是地王项目

2015/4/10 10:13:00   来源:信息时报   浏览()  

记者采访发现,广州豪宅物业成交增长明显,近期更有多个千万级豪宅单位成交。业界分析,今年以来,随着政策转向支持改善型购房,信贷进一步趋向宽松,市场成交氛围在政策催动下在3月后明显回暖,买家大胆出手,豪宅产品成交逐渐增多。

目前,国内各地房地产市场呈现成交持续回暖局面。记者采访发现,广州豪宅物业成交增长明显,近期更有多个千万级豪宅单位成交。业界分析,今年以来,随着政策转向支持改善型购房,信贷进一步趋向宽松,市场成交氛围在政策催动下在3月后明显回暖,买家大胆出手,豪宅产品成交逐渐增多。

回顾

一季度广州豪宅成交活跃

根据网易房产监控的阳光家缘网签数据,一季度广州楼市楼盘成交均价top10,排名第一的是天河的侨鑫汇悦台,网签6套,成交均价为99510元/平方米;排名第二的是天河的凯旋新世界,网签4套,成交均价为90204元/平方米,排名第三的是越秀的爱群荟景湾,网签1套,成交均价为61176元/平方米。此外,星汇御府、颐德公馆、金湖翡翠山、博雅首府等豪宅物业纷纷录得成交。日前,颐和地产相关负责人透露,近期颐和大院千万级别墅频现成交,自3月底有隐形富豪购买一套总价1.1亿元的别墅后,近日又成交了一套5000万的别墅。

事实上,2015年广州的豪宅成交环境已经大为改善,此前,豪宅市场受限售限签限价政策影响较严重。广州2013年4月起就全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度,此后高价盘预售证获批严重放缓。据合富辉煌不完全统计,广州总价1000万元以上的豪宅,2010年及2011年分别售出123套和167套;在2012年售出488套,大幅增长近3倍;到2013年,千万级豪宅的销售套数已经达到547套。然而,2014年千万级豪宅成交出现下跌,全市仅成交约300套,更多的豪宅成交集中在总价600万~1000万元区间。

业内人士分析,今年以来,随着政策转向支持改善型购房,信贷进一步趋向宽松,市场成交氛围在政策催动下在3月后明显回暖,这对于买家心态有刺激推动作用,所以豪宅产品成交逐渐增多。从近期数据看,大户型成交宗数上升,资金实力较强的改善型买家入市也更为果断。

颐和地产营销中心总经理刘伟表示,一些改善型买家现在已不再满足于单纯的居住需求,需要更多的功能性社交空间,因此别墅受到青睐。

现状

部分豪宅新货是地王项目

据中原地产最新统计,今年广州楼市超过144平方米的大户型豪宅待售货量近2000套。比如位于海珠区的天誉半岛花园、珠江帝景苑有新货,位于越秀区的文德先生等楼盘都将推出新货。

不过,据合富辉煌市场研究部监测,今年豪宅集中的广州中心六区,货量供应持续减少,占十区的份额基本在三成以内。

预计中心六区2015年的新增供应仍难有增长,其中不少热销板块供应更有较大幅度下降。如成交量最大的金沙洲板块开发高峰已过,新货供应将大减;海珠中心、珠江新城、东圃、琶洲、天河公园等板块新货都有明显减少。

有个别板块供应将增加,比如地王频现的广钢新城等项目入市带动新增供应将有大幅增加。原荔湾的花语水岸、珠岛花园、中信西关海、兴隆广场等将有较大新货推出,带动区域供应增长。天河的奥体-广氮板块预计天健上城、力迅小新塘项目、珠实项目推新;海珠工业大道板块缺货多时,预计将有中源御品、鸣翠花园推新货,这两个板块预计2015年供应将会增长。

值得注意的是,2013年四季度至2014年一季度,广州楼市总体向好,楼价上涨速度较快,此期间的土地市场火爆,产生了不少地王,特别是市中心的土地更是受到开发企业追捧,面粉贵过面包的现象频频出现。大部分地王项目已经动工,预计将有13宗于2015年集中入市,其中供应稀缺的中心区的荔湾白云区占据7宗,其余分布在番禺、黄埔、萝岗、南沙、增城。这些项目的定位都是豪宅或高端住宅。

顶级豪宅集中于临江一带

记者从某网站广州住宅数据中心查阅到,近半年(2014-10-10至2015-04-07)以来,网签均价排在前10名的楼盘中,有7个位于天河区,2个位于越秀区,1个来自于白云区。其中,侨鑫汇悦台、凯旋新世界和爱群荟景湾,分别凭借99247元/平米、80096元/平米以及61175元/平米的均价,名列前三甲。

广州顶级豪宅目前供应有限,主要集中在珠江新城南向临江一带。3月,珠江新城超级豪宅侨鑫汇悦台网签了1套347平方米的大户型,成交总价达4030万,均价116147元/平方米。而在整个3月份,该项目就有三套单位签约。据悉,侨鑫汇悦台去年曾卖出1套1505平方米的复式洋房,网签总价2.2346亿元,均价突破14万元/平方米,刷新广州洋房网签记录。

分析

政策利好致豪宅市场回暖

对于广州楼市现状,暨南大学教授胡刚分析,豪宅市场的回暖可能是受到大的市场环境影响。今年不动产登记正式执行,今后也可能征收房产税,而现在二套房的首付降低了,在各种利好政策出台的形势下,不少市民会考虑卖了多余的房子,再买一套更好的房子。

合富辉煌首席分析师黎文江指出,豪宅市场是真回暖了。主要原因是信贷放松,二套房首付由7成降至4成,释放了大量的购房需求。

预计二季度豪宅价稳量升

根据阳光家缘网数据,目前广州可售住宅套数7万多套,面积959万平方米,平均下来每套都在130平方米以上,接近豪宅(144平方米以上)的标准。

合富辉煌首席分析师黎文江分析,广州楼市库存量偏大,而且大户型居多,这会使得开发商接下来将以去库存为主要目标,并不适宜提升售价。但是由于政策利好,购房需求得到释放,成交量一定会呈现上升态势。现在二套房首付下降了,但是银行贷款的额度还没完全放松,若是接着放松,成交量还会有一定幅度的提高。黎文江预计,若是近期楼市在各种利好政策的影响下,回暖不明显的话,广州就应该会有针对性地放松限购了。

合富房地产经济研究院院长龙斌认为,广州目前在售的顶级豪宅大概是6万~10万元/平方米,与其他一线城市如北上深相比,仍处于价值洼地。早在2010年以前,北京、上海顶级豪宅的价格就突破了10万元/平方米以上,上海像汤臣一品、中粮海景一号等豪宅价格在15万~19万元/平方米。目前,北京在售的一些房地产项目在12万~17万元/平方米,深圳也是12万~14万元/平方米。从经济数据看,广州在中国城市体系里是处于第三,即排在北京和上海之后,各个指标都是比较强的,而广州的高净值人群在中国城市中总量排第三位,增速快,对顶级物业的购买力、需求可观,但广州最高端的豪宅价格水平与北京、上海是有差距的,现在,这一差距在逐渐拉近。

链接

北京

今年第一季度,北京单价超过每平方米10万元的豪宅成交114套,与往年同期30套的成交量相比,暴涨2.8倍。

上海

近期上海再现连夜排队买房,上海融绿单日成交额达4亿元。

深圳

深圳1月份一手豪宅成交套数共计511套,环比下跌31.7%;2月份一手豪宅成交套数仅136套,下跌72.3%。3月份,深圳一手住宅成交4854套,环比上涨144.5%,同比上涨72.2%,其中改善型住房比例明显上升,二房、三房单位成交量占比为73%。4月预计入市的豪宅项目仅1个。

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